Как нерезиденту законным способом расплатиться валютой при покупке недвижимости в Украине

Последнее время все больше иностранцев рассматривают покупку недвижимости в Украине, в частности крупных и популярных среди иностранцев городах как Львов или Киев, как инвестицию капитала или как место временного проживания. Одной из причин такой покупки стало то, что недвижимость в Украине стала очень привлекательна по своей цена и есть возможность приобрести квартиру значительной площади в исторической части города за достаточно невысокую стоимость. Специфика валютного регулирования в Украине может затруднить процедуру оплаты, т.к. внутри Украины платежи могут быть осуществлены исключительно в украинской гривне, однако при соблюдении некоторых условий иностранец может расплатиться валютой в Украине за приобретенную недвижимость. В данной статье будет рассмотрено подробно, как и в каких случаях это возможно сделать.

Согласно законодательства Украины единственным средством платежа на территории страны является гривна. И операции в любой иностранной валюте – являются нарушением валютного законодательства Украины, в том числе за незаконную скупку, продажу, обмен, использование валютных ценностей (в данном случае — иностранной валюты) как средства платежа или залога, – предусмотрены санкции в виде предупреждения, штрафа или даже конфискации валютных ценностей согласно ст. 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

В то же время, сделки по приобретению недвижимости нерезидентом могут быть исключением при соблюдении некоторых условий. Так, в Украине нет запрета на приобретение недвижимого имущества для иностранцев, а потому иностранцы и лица без гражданства могут приобретать права собственности на сооружения, строения (квартиры, дома, нежилые помещения) а также земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов и земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, и которые принадлежат им на праве частной собственности. Т.е. иностранцы и лица без гражданства не могут приобретать только земли сельскохозяйственного назначения, любую иную недвижимость они могут приобретать без каких-либо ограничений.

Вопросы оплаты нерезидентами сделок в Украине регулируются Положением о порядке иностранного инвестирования в Украину, утвержденного Постановлением правления Национального банка Украины №280 от 10.08.2005 года (с изменениями и дополнениями). Таким образом, если сделка по приобретению недвижимости нерезидентом заключается с продавцом – резидентом Украины, то нерезидент может расплатиться валютой путем:
1. открытия инвестиционного счета и перечисления на него иностранной валюты из-за границы;
2. перечисления непосредственно на текущий счет резидента иностранной валюты из-за границы;
3. осуществления продажи иностранной валюты с инвестиционного счета и зачисления на инвестиционный счет средств в гривнах, полученных от продажи иностранной валюты, для дальнейшего осуществления иностранной инвестиции;
4. перечисления из собственного инвестиционного счета средств в гривнях и иностранной валюте на текущий счет резидента или инвестиционный счет другого иностранного инвестора, или корреспондентский счет иностранного центрального банка;
5. перечисления средств в иностранной валюте 1 группы Классификатора и гривны с собственного текущего счета физического лица-нерезидента в уполномоченном банке на ее инвестиционный счет;
6. перечисления из собственного инвестиционного счета средств в гривнах на открытый в уполномоченном банке счет международной финансовой организации, имеющей разрешение центрального органа исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной финансовой политики, на осуществление эмиссии облигаций на территории Украины, для инвестирования средств в эти облигации.

Фактически нас интересует только пункт 2, который выделен. Именно это законодательное условие дает право любому нерезиденту оплатить валютой сделку в Украине путем перечисления безналичных средств на счет продавца в валюте. Естественно, продавец недвижимости должен иметь такой открытый счет в валюте еще до предполагаемой сделки. При этом такой продавец, после поступления валюты на его счет, может самостоятельно снимать с такого счета именно валюту, а не украинские гривны, а единственным ограничением для него будет суточный лимит на снятие наличности в размере 250 тысяч гривен (около 9000 долларов США), т.е. продавец будет иметь лишь небольшой дискомфорт ввиду необходимости снятия всех суммы в течении некоторого времени.

Важно знать, что Постановлением правления Национального банка Украины №407 от 25.11.2016 года “Об установлении граничной суммы расчетов наличными” установлена граничная сумма расчетов наличными по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному заверению, в размере 50 тысяч гривен, что эквивалентно 1800 долларов США. Таким образом, исходя из реальных цен на недвижимость, любые сделки купли – продажи недвижимости могут быть оплачены покупателем только путем оплаты по безналичному расчету.

Также следует отметить в данной статье законные основаниях для расчетов в иностранной валюте, целью которых есть минимизация рисков обоих сторон. Например, с целью минимизации курсовых рисков стороны могут с самого начала определить привязку расчетов к эквиваленту в иностранной валюте, такое право им дает статья 524 Гражданского кодекса Украины. Это абсолютно законный инструмент, позволяющий сторонам спрогнозировать свои действия и риски.

Но, не смотря на все разрешительные нормы, очень часто, возможно, от незнания или недоверия людей к банкам, валютное законодательство Украины при создании договора покупки-продажи недвижимости нарушается и стороны предпочитают провести расчеты наличными путем фактической передачи денег из рук в руки. Документально такая сделка проходит как безналичная сделка, формальных нарушений нет, однако стороны должны быть готовы к оплате некоторых комиссионных банка, который выдаст документы как покупателю о его оплате на счет продавцу и продавцу о снятии им полученных денег со счета в банке после оплаты.

Также хочется заметить, что большое количество ограничений Национального банка Украины в отношении использования иностранной валюты, в том числе и той, которая уже находится на банковских счетах, провоцируют участников сделки, особенно резидентов Украины, избегать официального заключения договора и ограничиваться формальным подписанием с занижением цены продажи объекта недвижимости. В таких сделках оценочная стоимость объекта недвижимости в договоре существенно отличается от реальной стоимости на момент продажи, будучи иногда в разы заниженной. Разница же оплачивается нерезидентом наличными без какой-либо договорной, кроме устной, подоплеки. В принципе, такая схема достаточно распространена и, будем честными, вполне может применяться между участниками сделки, которые долго и хорошо знают друг друга (родственники, давние знакомые, связанные лица). Но такой тип сделок крайне рисковый для незнакомых между собой сторон, а потому его стоит использовать очень осмотрительно, особенно иностранцам, ведь в таком случае покупатель-нерезидент должен понимать, что в случае расторжения договора по какой-либо причине, например, признания его недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат денежных средств исключительно в том количестве, которое указано официально в договоре.

Подытоживая выше сказанное, прежде, чем подписывать договор покупки-продажи недвижимости, нерезиденту будет не лишним проконсультироваться с юристом для минимизации своих рисков и избежание юридической волокиты с приобретенной недвижимостью в будущем.

Автор: Кидалов Игорь

Share Button

Click here to submit your review.


Submit your review
* Required Field

RSS HG.org – Legal Articles

  • I Blew Under the Legal Limit - Now What Will Happen to My DUI Case? 28.06.2018
    By Law Office of John Rutkowski - Clearwater, FloridaHow can the state prove a DUI when there is a low BAC or no BAC? Is there a possibility of a reduction of the charge? […]
  • What Constitutes Workplace Harassment and Discrimination? 28.06.2018
    By Mitchell L. Feldman Esq. PA - Tampa, FloridaDiscrimination and sexual harassment are widely discussed in the media, and these behaviors are the catalyst for many high-profile lawsuits. In the work environment, discrimination or harassment based on race, gender and other specific categories is prohibited under federal and state employment laws. […]
  • California's Lemon Law: What Active Service Members Should Know 28.06.2018
    By Neale & Fhima, LLP - Dana Point, CaliforniaA lesser known benefit of the California Lemon Law is its application to members of the U.S. military. For most lemon law claims to be valid in California, the vehicle must have been purchased in the state of California. But this is not the case if you are in the United States Armed Forces. […]
  • 31 Insurance Terms You Need to Know if You've Been in a Car Accident 28.06.2018
    By Coye Law Firm - Orlando, FloridaCar Accident Insurance Terms you'll need to know when dealing with your insurance company after an accident in Florida. […]
  • Insurance Adjuster Wants to Meet with Me to Settle My Car Accident Case. What Should I Do? 27.06.2018
    By Lem Garcia Law - West Covina, CaliforniaIf an insurance adjuster wants to settle your car accident case with you, you should talk to an experienced personal injury attorney first. An experienced personal injury attorney will advise you whether it is a good idea to meet with the insurance adjuster or not. […]

SUBSCRIBE TO SITE NEWS

Enter your email address:

 Subscribe in a reader