Як нерезиденту законним способом розрахуватись валютою при купівлі нерухомості в Україні

Останнім часом все більше іноземців розглядають можливість купівлі нерухомості в Україні, зокрема у великих і популярних серед іноземців містах як Львів чи Київ, як інвестицію капіталу або як місце тимчасового проживання. Однією з причин такої купівлі стало те, що нерухомість в Україні стала дуже приваблива по своїй ціна і є можливість придбати квартиру значного розміру площі в історичній частині міста за досить невисоку вартість. Специфіка валютного регулювання в Україні може ускладнити процедуру оплати, тому що всередині України платежі можуть бути здійснені виключно в українській гривні, однак, при дотриманні деяких умов, іноземець може розплатитися валютою в Україні за придбану нерухомість. У даній статті буде розглянуто докладно, як і в яких випадках це можливо зробити.

Згідно законодавства України єдиним засобом платежу на території країни є гривня. І операції в будь-якій іноземній валюті – є порушенням валютного законодавства України, в тому числі за незаконну скупку, продаж, обмін, використання валютних цінностей (у даному випадку – іноземної валюти) як засобу платежу або застави, – передбачені санкції у вигляді попередження, штрафу або навіть конфіскації валютних цінностей згідно ст. 162 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

У той же час, під час придбання нерухомості нерезидентом можуть бути винятки при дотриманні деяких умов. Так, в Україні немає заборони на придбання нерухомого майна для іноземців, а тому іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на споруди, будівлі (квартири, будинки, нежитлові приміщення) а також земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів та земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, і які належать їм на праві приватної власності. Тобто іноземці та особи без громадянства не можуть купувати тільки землі сільськогосподарського призначення, будь-яку іншу нерухомість вони можуть набувати без будь-яких обмежень.

Питання оплати нерезидентами угод в Україні регулюються Положенням про порядок іноземного інвестування в Україну, затвердженого Постановою правління Національного банку України №280 від 10.08.2005 року (зі змінами та доповненнями). Таким чином, якщо операція з придбання нерухомості нерезидентом укладається з продавцем – резидентом України, то нерезидент може розрахуватись валютою шляхом:
1. відкриття інвестиційного рахунку та перераховування на нього іноземної валюти із-за кордону;
2. перераховування безпосередньо на поточний рахунок резидента іноземної валюти із-за кордону;
3. здійснення продажу іноземної валюти з інвестиційного рахунку та зарахування на інвестиційний рахунок коштів у гривнях, отримані від продажу іноземної валюти, для подальшого здійснення іноземної інвестиції;
4. перераховування з власного інвестиційного рахунку коштів у гривнях та іноземній валюті на поточний інвестиційний рахунок резидента або інвестиційний рахунок іншого іноземного інвестора, або кореспондентський рахунок іноземного центрального банку;
5. перераховування коштів в іноземній валюті 1 групи Класифікатора та гривні з власного поточного рахунку фізичної особи-нерезидента в уповноваженому банку на її інвестиційний рахунок;
6. перераховування з власного інвестиційного рахунку кошти в гривнях на відкритий в уповноваженому банку рахунок міжнародної фінансової організації, яка має дозвіл центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики, на здійснення емісії облігацій на території України, для інвестування коштів у ці облігації.

Фактично нас цікавить тільки пункт 2, який виділений. Саме ця законодавча умова дає право будь-якому нерезиденту розрахуватись валютою угоду в Україні шляхом перерахування безготівкових коштів на рахунок продавця у валюті. Природно, продавець нерухомості повинен мати такий відкритий рахунок у валюті ще до планованої операції. При цьому такий продавець, після надходження валюти на його рахунок, може самостійно знімати з такого рахунку саме валюту а не українські гривні, а єдиним обмеженням для нього буде добовий ліміт на зняття готівки в розмірі 250 тисяч гривень (близько 9000 доларів США), тобто продавець матиме лише невеликий дискомфорт через необхідність зняття всієї суми протягом деякого часу.

Важливо знати, що Постановою правління Національного банку України №407 від 25.11.2016 року “Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою” встановлена гранична сума розрахунків готівкою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 50 тисяч гривень, що еквівалентно 1800 доларів США. Таким чином, виходячи з реальних цін на нерухомість, будь-які угоди купівлі – продажу нерухомості можуть бути оплачені покупцем тільки шляхом оплати безготівковим розрахунком.

Також слід зазначити в даній статті законні підстави для розрахунків у іноземній валюті, метою яких є для мінімізація ризиків обох сторін. Наприклад, з метою мінімізації курсових ризиків сторони можуть з самого початку визначити прив’язку розрахунків до еквіваленту в іноземній валюті, таке право їм дає стаття 524 Цивільного кодексу України. Це абсолютно законний інструмент, що дозволяє сторонам зробити прогноз власних дій і ризиків.

Але, не дивлячись на всі дозвільні норми, дуже часто, можливо, від незнання або недовіри людей до банків, валютне законодавство України при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості порушується і сторони вважають за краще провести розрахунки готівкою шляхом фактичної передачі грошей з рук в руки. Документально така угода проходить як безготівкова операція, формальних порушень немає, проте сторони повинні бути готові до оплати деяких комісійних банку, який видає документи покупцеві про його оплату на рахунок продавця і продавцю про зняття їм отриманих грошей з рахунку в банку після оплати.

Також хочеться зауважити, що велика кількість обмежень Національного банку України щодо використання іноземної валюти, в тому числі і тієї, яка вже знаходиться на банківських рахунках, провокує учасників угоди, особливо резидентів України, уникати офіційного укладення договору і обмежуватися формальним підписанням із заниженням ціни продажу об’єкта нерухомості. У таких угодах оціночна вартість об’єкта нерухомості в договорі суттєво відрізняється від реальної вартості на момент продажу, будучи іноді в рази заниженою. Різниця ж оплачується нерезидентом готівкою без будь-якої договірної, крім усної, підоснови. В принципі, така схема досить поширена і, будемо чесними, цілком може застосовуватися між учасниками угоди, які довго і добре знають один одного (родичі, давні знайомі, пов’язані особи). Але такий тип угод вкрай ризиковий для незнайомих між собою сторін, а тому його варто використовувати дуже обачно, особливо іноземцям, адже в такому випадку покупець-нерезидент повинен розуміти, що в разі розірвання договору з якої-небудь причини, наприклад, визнання його недійсним, покупець зможе претендувати на повернення грошових коштів виключно в тій кількості, яка зазначена офіційно в договорі.

Підсумовуючи вище сказане, перш, ніж підписувати договір купівлі-продажу нерухомості, нерезиденту буде не зайвим проконсультуватися з юристом для мінімізації своїх ризиків та уникнення юридичної тяганини з придбаною нерухомістю у майбутньому.

Автор: Кидалов Ігор

Share Button

Click here to submit your review.


Submit your review
* Required Field

RSS HG.org – Legal Articles

  • Common Mistakes to Avoid When Filing a Workers' Compensation Claim 22.09.2017
    By LeViness, Tolzman & Hamilton, P.A. - Baltimore, MarylandNo one goes to work expecting to become seriously injured while performing their regular job responsibilities. […]
  • Action Items for the Estate When a Solo Physician or Dentist Dies 22.09.2017
    By Matt Dickstein, Business Attorney - Fremont, CaliforniaWhen a solo physician or dentist dies, the doctor's estate must figure out what to do with the practice. Because the doctor practiced solo, there are no partners who will continue the practice. The estate cannot operate the practice because it's not licensed to practice medicine or dentistry […]
  • Ethics Codes for Police 22.09.2017
    By The MacMain Law Group, LLC - Malvern, PennsylvaniaMost police officers enter the force highly motivated and enthusiastic with a true desire to serve the public. […]
  • Workers' Rights While on Maternity Leave 22.09.2017
    By Sidney L. Gold & Associates, PC - Discrimination Lawyers - Philadelphia, PennsylvaniaBefore a worker becomes pregnant, they should take the time to learn about their rights regarding maternity leave and the use of company-provided health benefits for pregnancy and childbirth-related medical needs. […]
  • Home Depot Fined for Selling Dangerous Products 22.09.2017
    By Eckell, Sparks, Levy, Auerbach, Monte, Sloane, Matthews, & Auslander, P.C. - Media, PennsylvaniaCongress established the United States Consumer Product Safety Commission (CPSC) in 1972 to protect consumers from dangerous household products. […]

SUBSCRIBE TO SITE NEWS

Enter your email address:

 Subscribe in a reader