Как получать прибыль с инвестиций в недвижимость Украины – руководство для инвесторов

Рынок недвижимости Украины по-прежнему является очень перспективным, несмотря на наличие конфликта в восточной части страны. Особенно, если его рассматривать с позиции инвестирования нерезидентами: объемы потенциальных инвестировании в один объект достаточно невысоки, как для инвесторов из западных стран, короткие сроки окупаемости вложений, перспектива роста цены самой недвижимости и т.д.. Следует заметить, что цены на недвижимость в Украине находятся в районе ценового дна, а потому за суму чуть большую чем 100 тысяч долларов США иностранец может подыскать достаточно интересный вариант квартиры в историческом центре города, при этом площадь такой квартиры будет значительна, минимум 70 квадратных метров, а иногда и намного больше. При этом отремонтировав такую квартиру и сдавая ее в аренду можно претендовать на ежемесячную арендную плату в 2-3 а то и более тысяч долларов США. В данной статье описываются основные стратегии легальной покупки недвижимости в Украине, вывод инвестором арендного дохода от недвижимости, которая находится в собственности нерезидентов, и доходов от ее последующей продажи.

Получение дохода через покупку недвижимости
В настоящее время существует несколько легальных способов получить доход, покупая недвижимость в Украине:
– покупатель может открыть в Украине общество с ограниченной ответственностью с уставным капиталом в размере, соизмеримом стоимости объекта недвижимости, с последующим приобретением такого объекта обществом;
– покупатель может открыть в Украине общество с ограниченной ответственностью с минимальным уставным капиталом, а затем получить кредит для данного общества из-за рубежа для приобретения нежвижимости. Однако такой займ, получаемый резидентами Украины от нерезидентов, подлежит регистрации в Национальном банке Украины, а потому необходимо затратить немного больше времени на всю процедуру;
– покупатель может открыть личный инвестиционный счет и приобрести недвижимость, оплатив ее с этого счета. Этот процесс занимает немного больше времени, т.к. требует присутствия иностранца несколько раз в украинском банке для проведения необходимых операций;
– покупатель может оплатить недвижимость со своего счета напрямую в валюте, если продавец недвижимости имеет валютный счет в украинском банке, а в случае, если продавец недвижимости является нерезидентом Украины и имеет банковские счета, открытые за рубежом, то допускается расчет между иностранными банковскими счетами покупателя и продавца.

При этом каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы и минусы:
– открытие общества с ограниченной ответственностью позволяет иностранному инвестору иметь разнообразные возможности для изъятия доходов, полученных в Украине, например, путем использования корпоративной карты такого ООО для личных целей, правда, с некоторыми ограничениями по видам затрат, или путем выплаты дивидендов, которые в некоторых случаях может осуществляться при низких налоговых ставках. Также ООО дает возможность осуществить продажу имущества путем продажи корпоративных прав такой компании, что позволяет не платить налог на продажу недвижимости. В то же время, создание ООО включает в себя дополнительные расходы и занимает некоторое время. Кроме того, для управления компанией нерезидент-учредитель должен или назначить украинского директора, которому необходимо будет платить пусть минимальную но ежемесячную заработную плату, или самому получить разрешение на работу в Украине и стать директором своего ООО, или, если сумма инвестиций более 100 тысяч долларов США, получить постоянны вид на жительство и тогда также стать директором в своей компании.
– преимуществом приобретения недвижимости в Украине путем прямого перевода средств из-за рубежа на счет продавца является его простота, так как для этого только требуется подписание договора купли-продажи. Недостатком можем быть только кредит доверия в сделке, т.к. СВИФТ перевод занимает некоторое время, обычно 1-3 дня, и не все украинские продавцы готовы ждать деньги такое время, ведь все любят расчет здесь и сейчас.
– открытие инвестиционного счета несколько более сложный процесс и требует физического присутствия покупателя (владельца счета) в Украине на дату открытия счета. Однако официально зарегистрировав инвестиционный счет и внеся на него более 100 тысяч долларов США покупатель получает право подать документы на получение постоянного вида на жительство в Украине, что также может быть интересно некоторым иностранцам.

Получение дохода от недвижимости для нерезидентов-владельцев
Доход нерезидента, полученный от сдачи в аренду приобретенного недвижимого имущества, может быть перечислен за пределы Украины несколькими путями, в том числе, много зависит от того, на кого была приобретена недвижимость, на физическое лицо либо юридическое лицо:
1. Если иностранец открывал в Украине юридическое лицо и вносил деньги как займ от нерезидента то текущий доход от сдачи недвижимости в аренду можно выводить путем выплаты процентов по договору займа. Однако есть органичение, установленное Национальным банком Украины: размер процентов по такому займу не может быть выше определенных Национальным банком Украины ставок, а это около 9-11% годовых для твердых валют (евро, доллар США, швейцарский франк, фунт стерлингов и т.д.).
2. Если иностранец открывал в Украине юридическое лицо и вносил деньги как взнос в уставной капитал то он может получать доход в виде дивидендов. При этом стоит понимать, что на такие дивиденды должен быть уплачен налог, причем надо брать во внимание, есть ли со страной резиденства иностранца договор об избежание двойного налогообложения.
3. Если иностранец открывал в Украине юридическое лицо то он может открыть на имя своей компании корпоративную карту и использовать полученный доход по своему усмотрению, однако есть некоторые ограничения по видам покупок по такой корпоративной карте: покупка однозначно не должна выглядеть как личная трата нерезидента, например, оплата в ночном клубе или аренда водного мотоцикла. А вот купить ноутбук, оплатить билеты и т.п. вполне возможно.
4. Следующий вариант – сдача в аренду объекта недвижимости с привлечением агента (физического лица-предпринимателя или юридического лица). Будучи посредником между собственником и арендатором, агент имеет возможность перечислять доход, полученный от сдачи объекта в аренду, на иностранный счет собственника недвижимости ли отдавать эти деньги в наличной форме иностранцу, когда тот бывает в Украине. Помимо плюсов это вариант имеет и минусы, т.к. привлекая агента, собственник рискует попасть на недобросовестных посредников, которые могут злоупотреблять своими полномочиями за счет владельца, а потому, особое внимание следует уделить при выборе агента.
5. Сдавать квартиру в аренду самостоятельно и получать регулярные выплаты наличными. Такой вариант хорош исключительно в случаях, когда иностранец часто бывает в Украине или живет здесь, или имеет родственников (например, пребывает в браке с украинским гражданином, у которого тут живут родственники).

Способы перечисления нерезидентом средств, полученных им от продажи объекта недвижимости, за пределы Украины
Если же иностранец помимо дохода от сдачи недвижимости в аренду хочет заработать на росте рыночной цены приобретенной им квартиры, то рано или поздно перед ним встанет вопрос вывода полученных при продаже средств за пределы Украины. Таких вариантов также может быть несколько:
– ликвидация ООО, если оно использовалось для покупки недвижимости, с последующей выплатой учредителю-иностранцу размера его взноса и всех средств, оставшихся после ликвидации.
– продажа корпоративных прав на ООО, у которого на балансе находится приобретенная недвижимость, с переводом денег на счет иностранца как оплату за корпоративные права.
– погашение обществом с ограниченной ответственностью задолженности по договору займа, ясли для покупки привлекался займ
– продажа нерезидентом объекта недвижимости с зачислением полученных средств на инвестиционный банковский счет в Украине для последующего вывода средств за границу

Налоги для иностранных арендодателей
Самостоятельно нерезидент может сдавать свою недвижимость в аренду только в случае получения статуса налогового резидента Украины. Такой статус может быть предоставлен гражданину иностранного государства при наличии у него временного или постоянного вида на жительство при условии проживания в Украине не менее 6-ти месяцев в году. Не имея статуса налогового резидента Украины, физическое лицо-нерезидент может сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество только через агента. На практике в качестве агента привлекать физическое лицо-предпринимателя часто выгоднее, так как агент пользуется упрощенным режимом налогообложения, по сравнению с юридическими лицами.

Выплата дивидендов учредителю ООО, владеющему объектом недвижимости и сдающему его в аренду, привлекательна в случае, когда учредитель является резидентом страны, с которой у Украины согласована сниженная ставка налога на репатриацию капиталов и дивидендов.

Надеемся что данная статья даст заинтересованным иностранцам общее представление о рынке недвижимости Украине и его перспективе как объекта инвестиций. Следует понимать, что данная статья не является полноценной юридической консультацией и не описывает всех юридических возможностей и моментов, которые могут быть. Поэтому при совершении сделки настоятельно рекомендуем обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Автор: Кидалов Игорь