Як отримувати прибуток з інвестицій в нерухомість України – керівництво для інвесторів

Ринок нерухомості України як і раніше є дуже перспективним, незважаючи на наявність конфлікту в східній частині країни. Особливо, якщо його розглядати з позиції інвестування нерезидентами: обсяги потенційних інвестицій в один об’єкт досить невисокі, як для інвесторів із західних країн, короткі терміни окупності вкладень, перспектива росту ціни самої нерухомості і т.д. Слід зауважити, що ціни на нерухомість в Україні знаходяться в районі цінового дна, а тому за суму трохи більшу ніж 100 тисяч доларів США іноземець може підшукати досить цікавий варіант квартири в історичному центрі міста, при цьому площа такої квартири буде значною, мінімум 70 квадратних метрів, а іноді і набагато більше. При цьому відремонтувавши таку квартиру і здаючи її в оренду можна претендувати на щомісячну орендну плату в 2-3, а то й більше, тисяч доларів США. У даній статті описуються основні стратегії легальної покупки нерухомості в Україні, висновок інвестором орендного доходу від нерухомості, яка знаходиться у власності нерезидентів, і доходів від її подальшого продажу.

Отримання доходу через купівлю нерухомості
В даний час існує декілька легальних способів отримати дохід, купуючи нерухомість в Україні:
– покупець може відкрити в Україні товариство з обмеженою відповідальністю зі статутним капіталом в розмірі, порівнянній вартості об’єкта нерухомості, з подальшим придбанням такого об’єкта суспільством;
– покупець може відкрити в Україні товариство з обмеженою відповідальністю з мінімальним статутним капіталом, а потім отримати кредит для даного суспільства із-за кордону для придбання нерухомості. Однак такий займ, одержуваний резидентами України від нерезидентів, підлягає реєстрації в Національному банку України, а тому необхідно витратити трохи більше часу на всю процедуру;
– покупець може відкрити особистий інвестиційний рахунок і придбати нерухомість, сплативши її з цього рахунку. Цей процес займає трохи більше часу, тому що вимагає присутності іноземця кілька разів в українському банку для проведення необхідних операцій;
– покупець може оплатити нерухомість зі свого рахунку безпосередньо у валюті, якщо продавець нерухомості має валютний рахунок в українському банку, а в разі, якщо продавець нерухомості є нерезидентом України і має банківські рахунки, відкриті за кордоном, то допускається розрахунок між іноземними банківськими рахунками покупця і продавця.

При цьому кожен з перерахованих способів має свої плюси і мінуси:
– відкриття товариства з обмеженою відповідальністю дозволяє іноземному інвестору мати різноманітні можливості для вилучення доходів, отриманих в Україні, наприклад, шляхом використання корпоративної картки такого ТОВ для особистих цілей, правда, з деякими обмеженнями за видами витрат, або шляхом виплати дивідендів, які в деяких випадках можуть здійснюватися при низьких податкових ставках. Також ТОВ дає можливість здійснити продаж майна шляхом продажу корпоративних прав такої компанії, що дозволяє не платити податок на продаж нерухомості. У той же час, створення ТОВ включає в себе додаткові витрати і займає деякий час. Крім того, для управління компанією нерезидент-засновник повинен або призначити українського директора, якому необхідно буде платити нехай мінімальну, але щомісячну заробітну плату, або самому отримати дозвіл на роботу в Україні і стати директором свого ТОВ, або, якщо сума інвестицій понад 100 тисяч доларів США , отримати постійні вид на проживання і тоді також стати директором в своїй компанії.
– перевагою придбання нерухомості в Україні шляхом прямого переказу коштів із-за кордону на рахунок продавця є його простота, так як для цього тільки потрібно підписання договору купівлі-продажу. Недоліком можемо бути тільки кредит довіри в угоді, тому що СВІФТ переказ займає деякий час, зазвичай 1-3 дні, і не всі українські продавці готові чекати гроші такий час, адже всі люблять розрахунок тут і зараз.
– відкриття інвестиційного рахунку дещо складніший процес і вимагає фізичної присутності покупця (власника рахунку) в Україні на дату відкриття рахунку. Однак офіційно зареєструвавши інвестиційний рахунок і внісши на нього понад 100 тисяч доларів США, покупець отримує право подати документи на отримання постійного виду на проживання в Україні, що також може бути цікаво деяким іноземцям.

Отримання доходу від нерухомості для нерезидентів-власників
Дохід нерезидента, отриманий від здачі в оренду придбаного нерухомого майна, може бути перерахований за межі України декількома шляхами, в тому числі, багато залежить від того, на кого була придбана нерухомість, на фізичну особа чи юридичну:
1. Якщо іноземець відкривав в Україні юридичну особу і вносив гроші як позику від нерезидента, то поточний дохід від здачі нерухомості в оренду можна виводити шляхом виплати відсотків за договором позики. Однак є обмеження, встановлене Національним банком України: розмір відсотків по такій позиці не може бути вище визначених Національним банком України ставок, а це близько 9-11% річних для твердих валют (євро, долар США, швейцарський франк, фунт стерлінгів і т.д .).
2. Якщо іноземець відкривав в Україні юридичну особу і вносив гроші як внесок до статутного капіталу, то він може отримувати дохід у вигляді дивідендів. При цьому варто розуміти, що на такі дивіденди повинен бути сплачений податок, причому треба брати до уваги, чи є з країною резидентства іноземця договір про уникнення подвійного оподаткування.
3. Якщо іноземець відкривав в Україні юридичну особу, то він може відкрити на ім’я своєї компанії корпоративну карту і використовувати отриманий дохід на свій розсуд, однак є деякі обмеження по видам покупок за такою корпоративною карткою: покупка однозначно не повинна виглядати як особиста трата нерезидента, наприклад , оплата в нічному клубі або оренда водного мотоцикла. А ось купити ноутбук, оплатити квитки і т.п. цілком можливо.
4. Наступний варіант – здача в оренду об’єкта нерухомості із залученням агента (фізичної особи-підприємця або юридичної особи). Будучи посередником між власником і орендарем, агент має можливість перераховувати дохід, отриманий від здачі об’єкта в оренду, на іноземний рахунок власника нерухомості чи віддавати ці гроші в готівковій формі іноземцю, коли той буває в Україні. Крім плюсів це варіант має і мінуси, тому що залучаючи агента, власник ризикує потрапити на недобросовісних посередників, які можуть зловживати своїми повноваженнями за рахунок власника, а тому, особливу увагу слід приділити при виборі агента.
5. Здавати квартиру в оренду самостійно і отримувати регулярні виплати готівкою. Такий варіант хороший виключно у випадках, коли іноземець часто буває в Україні або живе тут, або має родичів (наприклад, перебуває в шлюбі з громадянином України, у якого тут живуть родичі).

Способи перерахування нерезидентом коштів, отриманих ним від продажу об’єкта нерухомості, за межі України
Якщо ж іноземець крім доходу від здачі нерухомості в оренду хоче заробити на зростанні ринкової ціни, придбаної їм квартири, то рано чи пізно перед ним постане питання виведення отриманих при продажі засобів за межі України. Таких варіантів також може бути кілька:
– ліквідація ТОВ, якщо воно використовувалося для покупки нерухомості, з подальшою виплатою засновнику-іноземцю розміру його внеску і всіх коштів, що залишилися після ліквідації;
– продаж корпоративних прав на ТОВ, у якого на балансі знаходиться придбана нерухомість, з переведенням грошей на рахунок іноземця, як оплату за корпоративні права;
– погашення товариством з обмеженою відповідальністю заборгованості за договором позики, якщо для купівлі притягувався займ;
– продаж нерезидентом об’єкта нерухомості із зарахуванням отриманих коштів на інвестиційний банківський рахунок в Україні для подальшого виведення коштів за кордон.

Податки для іноземних орендодавців
Самостійно нерезидент може здавати свою нерухомість в оренду тільки в разі отримання статусу податкового резидента України. Такий статус може бути наданий громадянину іноземної держави при наявності у нього тимчасового або постійного виду на проживання за умови проживання в Україні не менш 6-ти місяців в році. Не маючи статусу податкового резидента України, фізична особа-нерезидент може здавати в оренду належне йому нерухоме майно тільки через агента. На практиці в якості агента залучати фізичну особу-підприємця часто вигідніше, так як агент користується спрощеним режимом оподаткування, у порівнянні з юридичними особами.

Виплата дивідендів засновнику ТОВ, що володіє об’єктом нерухомості і здає його в оренду, приваблива в разі, коли засновник є резидентом країни, з якою в України узгоджена знижена ставка податку на репатріацію капіталів і дивідендів.

Сподіваємося, що дана стаття дасть зацікавленим іноземцям загальне уявлення про ринок нерухомості України і його перспективи як об’єкта інвестицій. Слід розуміти, що дана стаття не є повноцінною юридичною консультацією і не описує всіх юридичних можливостей і моментів, які можуть бути. Тому при здійсненні операції наполегливо рекомендуємо звернутися за кваліфікованою юридичною допомогою.

Автор: Кидалов Ігор