Как нерезиденту законным способом расплатиться валютой при покупке недвижимости в Украине

Последнее время все больше иностранцев рассматривают покупку недвижимости в Украине, в частности крупных и популярных среди иностранцев городах как Львов или Киев, как инвестицию капитала или как место временного проживания. Одной из причин такой покупки стало то, что недвижимость в Украине стала очень привлекательна по своей цена и есть возможность приобрести квартиру значительной площади в исторической части города за достаточно невысокую стоимость. Специфика валютного регулирования в Украине может затруднить процедуру оплаты, т.к. внутри Украины платежи могут быть осуществлены исключительно в украинской гривне, однако при соблюдении некоторых условий иностранец может расплатиться валютой в Украине за приобретенную недвижимость. В данной статье будет рассмотрено подробно, как и в каких случаях это возможно сделать.

Согласно законодательства Украины единственным средством платежа на территории страны является гривна. И операции в любой иностранной валюте – являются нарушением валютного законодательства Украины, в том числе за незаконную скупку, продажу, обмен, использование валютных ценностей (в данном случае — иностранной валюты) как средства платежа или залога, – предусмотрены санкции в виде предупреждения, штрафа или даже конфискации валютных ценностей согласно ст. 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

В то же время, сделки по приобретению недвижимости нерезидентом могут быть исключением при соблюдении некоторых условий. Так, в Украине нет запрета на приобретение недвижимого имущества для иностранцев, а потому иностранцы и лица без гражданства могут приобретать права собственности на сооружения, строения (квартиры, дома, нежилые помещения) а также земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов и земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, и которые принадлежат им на праве частной собственности. Т.е. иностранцы и лица без гражданства не могут приобретать только земли сельскохозяйственного назначения, любую иную недвижимость они могут приобретать без каких-либо ограничений.

Вопросы оплаты нерезидентами сделок в Украине регулируются Положением о порядке иностранного инвестирования в Украину, утвержденного Постановлением правления Национального банка Украины №280 от 10.08.2005 года (с изменениями и дополнениями). Таким образом, если сделка по приобретению недвижимости нерезидентом заключается с продавцом – резидентом Украины, то нерезидент может расплатиться валютой путем:
1. открытия инвестиционного счета и перечисления на него иностранной валюты из-за границы;
2. перечисления непосредственно на текущий счет резидента иностранной валюты из-за границы;
3. осуществления продажи иностранной валюты с инвестиционного счета и зачисления на инвестиционный счет средств в гривнах, полученных от продажи иностранной валюты, для дальнейшего осуществления иностранной инвестиции;
4. перечисления из собственного инвестиционного счета средств в гривнях и иностранной валюте на текущий счет резидента или инвестиционный счет другого иностранного инвестора, или корреспондентский счет иностранного центрального банка;
5. перечисления средств в иностранной валюте 1 группы Классификатора и гривны с собственного текущего счета физического лица-нерезидента в уполномоченном банке на ее инвестиционный счет;
6. перечисления из собственного инвестиционного счета средств в гривнах на открытый в уполномоченном банке счет международной финансовой организации, имеющей разрешение центрального органа исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной финансовой политики, на осуществление эмиссии облигаций на территории Украины, для инвестирования средств в эти облигации.

Фактически нас интересует только пункт 2, который выделен. Именно это законодательное условие дает право любому нерезиденту оплатить валютой сделку в Украине путем перечисления безналичных средств на счет продавца в валюте. Естественно, продавец недвижимости должен иметь такой открытый счет в валюте еще до предполагаемой сделки. При этом такой продавец, после поступления валюты на его счет, может самостоятельно снимать с такого счета именно валюту, а не украинские гривны, а единственным ограничением для него будет суточный лимит на снятие наличности в размере 250 тысяч гривен (около 9000 долларов США), т.е. продавец будет иметь лишь небольшой дискомфорт ввиду необходимости снятия всех суммы в течении некоторого времени.

Важно знать, что Постановлением правления Национального банка Украины №407 от 25.11.2016 года “Об установлении граничной суммы расчетов наличными” установлена граничная сумма расчетов наличными по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному заверению, в размере 50 тысяч гривен, что эквивалентно 1800 долларов США. Таким образом, исходя из реальных цен на недвижимость, любые сделки купли – продажи недвижимости могут быть оплачены покупателем только путем оплаты по безналичному расчету.

Также следует отметить в данной статье законные основаниях для расчетов в иностранной валюте, целью которых есть минимизация рисков обоих сторон. Например, с целью минимизации курсовых рисков стороны могут с самого начала определить привязку расчетов к эквиваленту в иностранной валюте, такое право им дает статья 524 Гражданского кодекса Украины. Это абсолютно законный инструмент, позволяющий сторонам спрогнозировать свои действия и риски.

Но, не смотря на все разрешительные нормы, очень часто, возможно, от незнания или недоверия людей к банкам, валютное законодательство Украины при создании договора покупки-продажи недвижимости нарушается и стороны предпочитают провести расчеты наличными путем фактической передачи денег из рук в руки. Документально такая сделка проходит как безналичная сделка, формальных нарушений нет, однако стороны должны быть готовы к оплате некоторых комиссионных банка, который выдаст документы как покупателю о его оплате на счет продавцу и продавцу о снятии им полученных денег со счета в банке после оплаты.

Также хочется заметить, что большое количество ограничений Национального банка Украины в отношении использования иностранной валюты, в том числе и той, которая уже находится на банковских счетах, провоцируют участников сделки, особенно резидентов Украины, избегать официального заключения договора и ограничиваться формальным подписанием с занижением цены продажи объекта недвижимости. В таких сделках оценочная стоимость объекта недвижимости в договоре существенно отличается от реальной стоимости на момент продажи, будучи иногда в разы заниженной. Разница же оплачивается нерезидентом наличными без какой-либо договорной, кроме устной, подоплеки. В принципе, такая схема достаточно распространена и, будем честными, вполне может применяться между участниками сделки, которые долго и хорошо знают друг друга (родственники, давние знакомые, связанные лица). Но такой тип сделок крайне рисковый для незнакомых между собой сторон, а потому его стоит использовать очень осмотрительно, особенно иностранцам, ведь в таком случае покупатель-нерезидент должен понимать, что в случае расторжения договора по какой-либо причине, например, признания его недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат денежных средств исключительно в том количестве, которое указано официально в договоре.

Подытоживая выше сказанное, прежде, чем подписывать договор покупки-продажи недвижимости, нерезиденту будет не лишним проконсультироваться с юристом для минимизации своих рисков и избежание юридической волокиты с приобретенной недвижимостью в будущем.

Автор: Кидалов Игорь