Як нерезиденту законним способом розрахуватись валютою при купівлі нерухомості в Україні

Останнім часом все більше іноземців розглядають можливість купівлі нерухомості в Україні, зокрема у великих і популярних серед іноземців містах як Львів чи Київ, як інвестицію капіталу або як місце тимчасового проживання. Однією з причин такої купівлі стало те, що нерухомість в Україні стала дуже приваблива по своїй ціна і є можливість придбати квартиру значного розміру площі в історичній частині міста за досить невисоку вартість. Специфіка валютного регулювання в Україні може ускладнити процедуру оплати, тому що всередині України платежі можуть бути здійснені виключно в українській гривні, однак, при дотриманні деяких умов, іноземець може розплатитися валютою в Україні за придбану нерухомість. У даній статті буде розглянуто докладно, як і в яких випадках це можливо зробити.

Згідно законодавства України єдиним засобом платежу на території країни є гривня. І операції в будь-якій іноземній валюті – є порушенням валютного законодавства України, в тому числі за незаконну скупку, продаж, обмін, використання валютних цінностей (у даному випадку – іноземної валюти) як засобу платежу або застави, – передбачені санкції у вигляді попередження, штрафу або навіть конфіскації валютних цінностей згідно ст. 162 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

У той же час, під час придбання нерухомості нерезидентом можуть бути винятки при дотриманні деяких умов. Так, в Україні немає заборони на придбання нерухомого майна для іноземців, а тому іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на споруди, будівлі (квартири, будинки, нежитлові приміщення) а також земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів та земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, і які належать їм на праві приватної власності. Тобто іноземці та особи без громадянства не можуть купувати тільки землі сільськогосподарського призначення, будь-яку іншу нерухомість вони можуть набувати без будь-яких обмежень.

Питання оплати нерезидентами угод в Україні регулюються Положенням про порядок іноземного інвестування в Україну, затвердженого Постановою правління Національного банку України №280 від 10.08.2005 року (зі змінами та доповненнями). Таким чином, якщо операція з придбання нерухомості нерезидентом укладається з продавцем – резидентом України, то нерезидент може розрахуватись валютою шляхом:
1. відкриття інвестиційного рахунку та перераховування на нього іноземної валюти із-за кордону;
2. перераховування безпосередньо на поточний рахунок резидента іноземної валюти із-за кордону;
3. здійснення продажу іноземної валюти з інвестиційного рахунку та зарахування на інвестиційний рахунок коштів у гривнях, отримані від продажу іноземної валюти, для подальшого здійснення іноземної інвестиції;
4. перераховування з власного інвестиційного рахунку коштів у гривнях та іноземній валюті на поточний інвестиційний рахунок резидента або інвестиційний рахунок іншого іноземного інвестора, або кореспондентський рахунок іноземного центрального банку;
5. перераховування коштів в іноземній валюті 1 групи Класифікатора та гривні з власного поточного рахунку фізичної особи-нерезидента в уповноваженому банку на її інвестиційний рахунок;
6. перераховування з власного інвестиційного рахунку кошти в гривнях на відкритий в уповноваженому банку рахунок міжнародної фінансової організації, яка має дозвіл центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики, на здійснення емісії облігацій на території України, для інвестування коштів у ці облігації.

Фактично нас цікавить тільки пункт 2, який виділений. Саме ця законодавча умова дає право будь-якому нерезиденту розрахуватись валютою угоду в Україні шляхом перерахування безготівкових коштів на рахунок продавця у валюті. Природно, продавець нерухомості повинен мати такий відкритий рахунок у валюті ще до планованої операції. При цьому такий продавець, після надходження валюти на його рахунок, може самостійно знімати з такого рахунку саме валюту а не українські гривні, а єдиним обмеженням для нього буде добовий ліміт на зняття готівки в розмірі 250 тисяч гривень (близько 9000 доларів США), тобто продавець матиме лише невеликий дискомфорт через необхідність зняття всієї суми протягом деякого часу.

Важливо знати, що Постановою правління Національного банку України №407 від 25.11.2016 року “Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою” встановлена гранична сума розрахунків готівкою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 50 тисяч гривень, що еквівалентно 1800 доларів США. Таким чином, виходячи з реальних цін на нерухомість, будь-які угоди купівлі – продажу нерухомості можуть бути оплачені покупцем тільки шляхом оплати безготівковим розрахунком.

Також слід зазначити в даній статті законні підстави для розрахунків у іноземній валюті, метою яких є для мінімізація ризиків обох сторін. Наприклад, з метою мінімізації курсових ризиків сторони можуть з самого початку визначити прив’язку розрахунків до еквіваленту в іноземній валюті, таке право їм дає стаття 524 Цивільного кодексу України. Це абсолютно законний інструмент, що дозволяє сторонам зробити прогноз власних дій і ризиків.

Але, не дивлячись на всі дозвільні норми, дуже часто, можливо, від незнання або недовіри людей до банків, валютне законодавство України при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості порушується і сторони вважають за краще провести розрахунки готівкою шляхом фактичної передачі грошей з рук в руки. Документально така угода проходить як безготівкова операція, формальних порушень немає, проте сторони повинні бути готові до оплати деяких комісійних банку, який видає документи покупцеві про його оплату на рахунок продавця і продавцю про зняття їм отриманих грошей з рахунку в банку після оплати.

Також хочеться зауважити, що велика кількість обмежень Національного банку України щодо використання іноземної валюти, в тому числі і тієї, яка вже знаходиться на банківських рахунках, провокує учасників угоди, особливо резидентів України, уникати офіційного укладення договору і обмежуватися формальним підписанням із заниженням ціни продажу об’єкта нерухомості. У таких угодах оціночна вартість об’єкта нерухомості в договорі суттєво відрізняється від реальної вартості на момент продажу, будучи іноді в рази заниженою. Різниця ж оплачується нерезидентом готівкою без будь-якої договірної, крім усної, підоснови. В принципі, така схема досить поширена і, будемо чесними, цілком може застосовуватися між учасниками угоди, які довго і добре знають один одного (родичі, давні знайомі, пов’язані особи). Але такий тип угод вкрай ризиковий для незнайомих між собою сторін, а тому його варто використовувати дуже обачно, особливо іноземцям, адже в такому випадку покупець-нерезидент повинен розуміти, що в разі розірвання договору з якої-небудь причини, наприклад, визнання його недійсним, покупець зможе претендувати на повернення грошових коштів виключно в тій кількості, яка зазначена офіційно в договорі.

Підсумовуючи вище сказане, перш, ніж підписувати договір купівлі-продажу нерухомості, нерезиденту буде не зайвим проконсультуватися з юристом для мінімізації своїх ризиків та уникнення юридичної тяганини з придбаною нерухомістю у майбутньому.

Автор: Кидалов Ігор